No âmbito da ação renovatória, inexistindo prazo fixado na sentença para a quitação das diferenças dos aluguéis vencidos, os respectivos juros de mora devem incidir desde a intimação dos executados para pagamento na fase de cumprimento de sentença, conforme o artigo 523, caput, do Código de Processo Civil.
O entendimento foi firmado pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), ao reformar acórdão do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) que havia considerado a data de apuração de um novo laudo pericial o termo inicial dos juros moratórios relativos às diferenças de aluguéis.
A controvérsia teve origem em ação renovatória de locação de imóvel ajuizada por uma empresa de telefonia, objetivando a renovação compulsória do contrato firmado com os donos de área comercial destinada à colocação de antenas. O juízo de primeiro grau determinou o novo valor do aluguel e fixou as diferenças devidas em R$ 37.897,17, com juros de mora de 1% ao mês, desde a data apurada no laudo pericial.
Ao recorrer ao STJ, a operadora alegou ofensa ao artigo 73 da Lei 8.245/1991 e ao artigo 397 do Código Civil, ao argumento de que, em ação renovatória julgada procedente, os juros de mora relativos às diferenças de aluguéis apuradas devem incidir desde o trânsito em julgado.
Novo aluguel é devido desde o fim do contrato anterior
Para a relatora, ministra Nancy Andrighi, a sentença que julga procedente a ação renovatória possui natureza constitutiva – na medida em que cria novo contrato de locação entre as partes que se justapõe ao anterior – e, muitas vezes, condenatória – quando fixa novo valor para o aluguel.
Segundo ela, a sentença de procedência do pedido renovatório produz efeitos ex tunc, ou seja, “o novo aluguel é devido desde o primeiro dia imediatamente posterior ao fim do contrato primitivo”. A magistrada explicou que, fixado o novo valor, “pode remanescer saldo relativo às diferenças de aluguéis vencidos em favor do locador ou do locatário, a depender de o novo valor ser, respectivamente, maior ou menor do que o original”.
Assim, conforme a magistrada, as diferenças dos aluguéis vencidos, se existentes, serão executadas nos próprios autos da ação renovatória e pagas de uma só vez, como preceitua o artigo 73 da Lei 8.245/1991. Tal dispositivo – acrescentou – se refere “àquelas hipóteses que ocorrem com grande frequência, nas quais a ação renovatória ajuizada se encerra após o término do prazo do contrato a renovar”.
No momento da citação, ainda não se sabe o valor das diferenças
Segundo a relatora, o entendimento consagrado de que, em regra, os juros de mora incidem desde a citação não se aplica à hipótese de ação renovatória de aluguel. Isso porque, na renovatória, a citação não constitui o devedor em mora, pois, quando da sua ocorrência, ainda não é possível saber quem será o credor e quem será o devedor das diferenças, se existentes – o que somente ficará claro após o trânsito em julgado (REsp 86.093).
“Deve-se considerar que, no momento da citação, a dívida relativa às diferenças dos aluguéis, se existente, é ainda ilíquida, pois somente com a prolação da sentença ou posterior liquidação – se necessário – é que se estará diante de dívida certa, líquida e exigível”, completou.
A ministra destacou ainda que não se pode falar em mora desde a citação pois “a própria Lei do Inquilinato exige que o locatário ajuíze a ação renovatória no primeiro semestre do último ano de vigência do contrato primitivo”, de modo que, em regra, quando ocorre a citação, ainda existe, é válido e eficaz o contrato anterior – ao qual o locatário está, nesse momento, adstrito.
Diante disso, afirmou Nancy Andrighi, o termo inicial dos juros de mora relativos às diferenças dos aluguéis vencidos será a data para pagamento fixada na própria sentença transitada em julgado (mora ex re) ou a data da intimação do devedor – prevista no artigo 523 do CPC – para pagamento na fase de cumprimento de sentença (mora ex persona).
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